Недвижимость и строительство майские изменения законодательства и практика ВС

Май 2026 года ознаменовался рядом значимых изменений в регулировании земельных отношений и строительной сферы. Росреестр разъяснил порядок изменения видов разрешённого использования земельных участков, правительство Москвы скорректировало процедуру межевания территорий, а Верховный Суд Российской Федерации сформулировал важные позиции по вопросам соответствия градостроительной документации и признания построек самовольными.

Законодательные инициативы и разъяснения регуляторов

Возврат недвижимости при недействительности сделки

Депутаты Государственной Думы подготовили поправки, направленные на защиту добросовестных приобретателей недвижимости. Предлагается закрепить в Гражданском кодексе и законе о государственной регистрации недвижимости механизм, согласно которому покупатель обязан вернуть недвижимость продавцу только после полного возврата денежных средств по сделке.

Такая мера призвана предотвратить ситуации, при которых граждане теряют и жильё, и деньги при оспаривании сделок, совершённых под влиянием обмана или мошенничества. Инициатива находится на стадии получения отзывов Верховного Суда и Росреестра.

Правила изменения видов разрешённого использования участков

Росреестр опубликовал разъяснения о применении Федерального закона № 295, регулирующего виды разрешённого использования земельных участков. Ключевые положения касаются:

• арендаторов публичных земель не вправе выбирать вид использования, отличающийся от указанного в договоре аренды, за исключением случаев комплексного развития территории;
• арендодатель не может изменять вид разрешённого использования в одностороннем порядке;
• сведения в ЕГРН вносятся по заявлению правообладателя с уплатой госпошлины либо через межведомственное взаимодействие без оплаты;
• с марта 2026 года запрещено изменять вид разрешённого использования объекта капитального строительства независимо от вида использования земельного участка.

Отдельно подчеркнут запрет на изменение видов разрешённого использования садовых и огородных участков в границах СНТ, за исключением случаев преобразования товарищества, изъятия земель для государственных нужд или включения участка в территорию комплексного развития.

Новый порядок межевания территорий в Москве

Правительство Москвы утвердило изменения в процедуру подготовки и согласования проектов межевания территорий. Часть полномочий передана Департаменту градостроительной политики, который будет участвовать в определении границ участков под объекты регионального значения и капитального строительства из адресной инвестиционной программы.

Особое внимание уделено участкам под многоквартирными домами: если участок не поставлен на кадастровый учёт в течение года после утверждения проекта межевания, департамент вправе скорректировать проект. При несоответствии границ сформированного участка утверждённому проекту департамент направляет в Росреестр заявление о снятии такого участка с учёта.

Стандарты отделки в договорах долевого участия

Минстрой России предложил закрепить в законодательстве новые требования к договорам долевого участия при передаче помещений с отделкой. В договоре необходимо будет указывать, какому стандарту соответствуют отделочные работы: стандарту застройщика или национальному стандарту.

Стандарт застройщика должен быть зарегистрирован в Федеральном информационном фонде стандартов и не может быть ниже минимальных требований, утверждённых федеральным органом в сфере строительства. Застройщик обязан уведомлять дольщика об изменениях в проектной документации, затрагивающих отделку, а при ухудшении решений дольщик получает право требовать соразмерного уменьшения цены или расторгнуть договор.

Судебная практика Верховного Суда

Соответствие генплану при предоставлении земельных участков

Верховный Суд напомнил, что правила землепользования и застройки должны учитывать функциональные зоны генерального плана городского округа. В деле о предоставлении участка садоводческому некоммерческому товариществу в Сочи суды нижестоящих инстанций не проверили актуальные документы территориального планирования и не оценили отнесение спорной территории к зоне общего пользования.

Коллегия подчеркнула, что предоставление публичной земли без торгов является мерой социальной поддержки, а не способом систематического получения муниципальных участков. Дело направлено на новое рассмотрение с учётом требований генплана.

Определение водного объекта на частном участке

Верховный Суд уточнил критерии отнесения водоёма к объектам федеральной собственности. В частной собственности может находиться участок с прудом или обводнённым карьером, если такой объект изолирован от других поверхностных вод и не имеет с ними гидравлической связи.

Бремя доказывания природного происхождения водоёма и его связи с водным фондом возложено на уполномоченные органы. Отсутствие доказательств исключительной государственной собственности позволяет сохранять право частной собственности на земельный участок с искусственным водоёмом.

Срок оспаривания торгов по продаже единственного жилья

Верховный Суд разъяснил порядок исчисления срока для оспаривания торгов по продаже недвижимости в рамках процедур банкротства. Срок составляет один год и начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении.

Суд подчеркнул обязанность должника и участников дела о банкротстве занимать активную позицию по вопросу исполнительского иммунитета. Единственное жильё не исключается из конкурсной массы автоматически — этот вопрос должен решать финансовый управляющий или арбитражный суд при рассмотрении разногласий.

Самовольные постройки в охранных зонах газопроводов

Верховный Суд указал, что ограничения прав на земельные участки сохраняются при переходе собственности к другому лицу. Возведение строений в зоне минимальных расстояний до магистрального газопровода без согласования с эксплуатирующей организацией может служить основанием для признания постройки самовольной.

Отсутствие сведений об ограничениях в ЕГРН не освобождает собственника от обязанности соблюдать обязательные своды правил. Суды должны проверять, мог ли правообладатель узнать об ограничениях иными способами, включая публичные документы и техническую документацию эксплуатирующих организаций.

Отраслевые события

Использование беспилотников для контрольных мероприятий

Минэкономразвития определило три сценария применения беспилотных летательных аппаратов в контрольной деятельности. Приоритетный вариант — выявление признаков нарушений с последующей проверкой. Дополнительные сценарии позволяют выдавать предписания или постановления об административных правонарушениях по данным, полученным с дронов.

В 2025 году с помощью беспилотников проведено 9500 контрольных мероприятий, более 95 процентов из которых пришлись на Росреестр и Россельхознадзор. Дроны используются для земельного контроля, проверки карантина растений, ветеринарного надзора и контроля за использованием пестицидов.

Рост регистрации товарных знаков в строительной сфере

Количество товарных знаков в строительной отрасли за год выросло почти на 14 процентов — до 51 693. Рост обеспечивают крупные девелоперы, регистрирующие суббренды, сервисы ремонта и названия жилых комплексов для защиты от использования похожих обозначений конкурентами.

Дополнительный фактор — новые требования к использованию русского языка. Регистрация товарного знака позволяет сохранить иностранное название без перевода, что особенно актуально для проектов премиум-сегмента.

Практические рекомендации для правообладателей земельных участков

Проверяйте актуальность видов разрешённого использования перед сделками. Соответствие вида использования договору аренды и градостроительной документации снижает риски споров о нецелевом использовании.

Документируйте основания изменения вида разрешённого использования. Фиксация процедурных этапов и согласований укрепляет позицию при регистрации изменений в ЕГРН.

Оценивайте наличие ограничений и охранных зон при планировании строительства. Предварительный анализ градостроительных регламентов и технических условий предотвращает риски признания построек самовольными.

Практические рекомендации для застройщиков и участников долевого строительства

Включайте в договоры долевого участия чёткие ссылки на стандарты отделки. Регистрация стандарта застройщика в федеральном фонде и соответствие минимальным требованиям снижают риски претензий дольщиков.

Своевременно уведомляйте дольщиков об изменениях в проектной документации. Соблюдение пятидневного срока уведомления и документирование согласия или возражений дольщика укрепляет позицию при возможных спорах.

Мониторьте изменения в градостроительной документации. Актуальность сведений о функциональных зонах и правилах застройки помогает корректировать проекты до возникновения правовых коллизий.

Глобальный контекст регулирования земельных и строительных отношений

Вопросы баланса между правами собственников, публичными интересами и градостроительным планированием остаются актуальными в международной практике. Разные юрисдикции формируют собственные подходы к изменению видов разрешённого использования, охране водных объектов и признанию самовольных построек.

Для международных компаний, работающих в сфере девелопмента, управления недвижимостью и строительства, критически важно проводить аудит правовых рисков и выстраивать адаптивную систему документирования земельных прав в целевых юрисдикциях. Прозрачные внутренние процедуры, учёт требований разных регуляторов и готовность к диалогу с органами власти помогают сохранять ценность активов и минимизировать правовые издержки.

О компании «IQ Technology»

«IQ Technology» — международное юридическое агентство, специализирующееся на защите интеллектуальной собственности, товарных знаков и электронной торговли. Мы помогаем клиентам по всему миру выстраивать стратегии охраны нематериальных активов, анализировать риски и защищать бренд на маркетплейсах и цифровых площадках.