Новые правила июля сделки с недвижимостью по биометрии и торги по КРТ
2026-07-06 09:21
Законодатель обновляет правила проведения имущественных торгов и проектов комплексного развития территорий. Часть сделок с недвижимостью можно будет регистрировать дистанционно без предварительной отметки в ЕГРН о согласии на электронный формат. Еще в ЕГРН начнут вносить границы сельхозугодий, включая пашни, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения. На рынке финансовых продуктов появится страхование жизни с доходностью. Для банков и МФО начнут действовать новые макропруденциальные лимиты, которые ограничат выдачу кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
Изменения в торгах аукционах и закупках
Участие в торгах по комплексному развитию территорий
С 1 июля меняются правила участия в торгах на право заключения договора о комплексном развитии территории. Теперь опыт строительства, который должен подтвердить участник торгов, будут оценивать не по площади всего проекта, а по площади того этапа, право на реализацию которого выставляют на торги.
Ранее застройщик должен был подтвердить опыт строительства объектов общей площадью не менее 10 процентов от площади всего проекта КРТ. То есть, даже если девелопер участвовал в торгах по конкретному этапу проекта, действовали требования к опыту, рассчитанные из масштабов проекта целиком.
Ведущий юрист Land Law Firm Мария Денисова отмечает, что изменения приводят законодательство в соответствие тому, как проекты КРТ реализуются на практике. Как правило, они требуют значительных финансовых и организационных ресурсов, поэтому нередко распределяются между несколькими участниками, каждый из которых отвечает за свой этап.
Такой подход поспособствует расширению круга участников торгов, повышению конкуренции, ускорению выбора застройщика и в целом более гибкой реализации проектов КРТ. Вместе с тем увеличиваются риски задержки реализации КРТ в связи с тем, что к участию будут допущены менее крупные девелоперы, которые могут оказаться недостаточно устойчивыми к изменению рыночных условий, росту стоимости строительства, проблемам с финансированием или организационным сбоям.
Единые правила для имущественных торгов
Начинают действовать единые правила проведения имущественных торгов. Новый порядок распространяется на продажу и аренду государственного и муниципального имущества, земельных участков, приватизацию, торги на право пользования недрами и другие процедуры.
По общему правилу торги будут проходить в электронной форме на площадках, которые используются для государственных закупок. Извещение о проведении аукциона нужно разместить не менее чем за 10 рабочих дней до окончания приема заявок, конкурса — не менее чем за 25 рабочих дней. При этом операторы электронных площадок больше не смогут взимать с участников плату за участие в торгах.
Запрет на закупку иностранной рыбы
Запрет на закупку иностранных товаров в рамках государственных и муниципальных закупок распространяется на рыбную продукцию. Раньше для таких товаров действовало ограничение допуска, теперь по общему правилу заказчики не смогут закупать продукцию иностранного происхождения. Изменения затрагивают свежую, охлажденную и мороженую рыбу, переработанную и консервированную рыбную продукцию, икру и ее заменители, а также ракообразных, моллюсков и других водных беспозвоночных.
Изменения в сфере недвижимости
Новый ГОСТ для многоквартирных домов
С 1 июля начнет действовать ГОСТ, устанавливающий единые «зелёные» стандарты для многоквартирных домов. Документ разработан ДОМ.РФ и ФАУ «ФЦС» при поддержке Минстроя, и он заменит действовавший с 2022 года национальный стандарт. Новый ГОСТ вводит комплексную систему оценки экологичности и качества МКД на всех стадиях жизненного цикла — от проектирования и строительства до эксплуатации. «Зелёным» признают дом, который минимизирует воздействие на окружающую среду и обеспечивает комфортные условия проживания.
Оценивать объекты будут по десяти категориям критериев. Среди них — выбор участка и его планировка, организация строительства, энергоэффективность, рациональное водопользование, использование материалов, обращение с отходами, безопасность эксплуатации, качество внутренней среды и инновационные решения. По результатам оценки домам будут присваивать уровни соответствия: «бронза», «серебро» или «золото». При этом часть критериев обязательна, а часть носит стимулирующий характер. Проверку соответствия можно будет проводить как на стадии проектной документации, так и после ввода объекта в эксплуатацию.
ГОСТ предусматривает повышенные требования к энергоэффективности не ниже класса А, безбарьерной среде, качеству инсоляции и шумоизоляции, доступности инфраструктуры и транспорта.
Для того чтобы такой стандарт не остался формальным ориентиром для ограниченного числа премиальных проектов, можно рассмотреть введение системы экономических стимулов, таких как налоговые льготы и иные меры поддержки, которые позволят компенсировать застройщикам часть дополнительных затрат на внедрение «зелёных» решений. Дополнительным инструментом продвижения таких подходов может стать и поддержка со стороны СРО через методические рекомендации, отраслевые стандарты и обмен лучшими практиками. Чтобы экологический ГОСТ стал общей практикой, а не репутационным атрибутом отдельных девелоперов, его применение должно быть экономически оправданным для рынка. В противном случае стандарт рискует остаться ориентиром, который отрасль признает, но не спешит применять.
Анастасия Шашкина, адвокат, старший юрист практики корпоративного права и сделок M&A ИНФРАЛЕКС
Сделки по биометрии
С 1 июля некоторые сделки с недвижимостью можно будет проводить полностью дистанционно. Заявление о государственной регистрации прав и необходимые документы разрешат подавать в электронном виде без предварительного согласия правообладателя на использование электронного формата сделки. Для этого стороны должны подписать документы усиленной квалифицированной электронной подписью и подтвердить личность через Единую биометрическую систему.
Новый механизм распространяется на сделки, для которых законом не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и специальные требования к форме волеизъявления сторон. Воспользоваться новым механизмом смогут только лица, чьи биометрические данные зарегистрированы в ЕБС.
Партнер практики недвижимости и строительства Melling, Voitishkin & Partners Максим Кузнеченков отмечает, что нововведение нельзя назвать революционным. Возможность регистрации сделок с использованием электронной подписи существовала и раньше, однако для этого правообладателю требовалось заранее внести в ЕГРН специальную отметку о согласии на электронный формат сделки. Теперь такая отметка не нужна, а дополнительным способом подтверждения личности станет биометрия. При этом эксперт считает, что массовый переход рынка на новый механизм вряд ли произойдет сразу. Одним из факторов остается недоверие граждан к новым цифровым инструментам, особенно на фоне роста числа мошеннических схем.
Хотя поправки направлены на достижение максимального уровня безопасности, в первую очередь в контексте борьбы с мошенничеством, именно развитие новых мошеннических схем, нацеленных на хищение биометрических данных, может стать наибольшей угрозой для нового формата. Так, успешное применение фишинга или механизмов дипфейка приведет к утрате доступа к личному кабинету и, в наихудшем сценарии, к потере средств или права собственности на недвижимость. Наиболее действенный способ защиты в сделках с недвижимостью, на наш взгляд, — это нотариальное удостоверение сделки, что в настоящий момент недоступно в дистанционном формате.
Директор по внешним коммуникациям в Центре биометрических технологий Михаил Берггрен отмечает, что с безопасностью у системы проблем нет.
При использовании Единой биометрической системы личность подтверждается с помощью комплекса технологий, включая проверку «живости» и сопоставление биометрических данных. Проверку одновременно выполняют несколько алгоритмов искусственного интеллекта, что обеспечивает высокий уровень защиты от мошенничества.
По словам Берггрена, с момента запуска ЕБС не было зафиксировано ни одного случая успешного мошенничества при прохождении биометрической идентификации.
Границы сельхозугодий в ЕГРН
С 1 июля в Едином государственном реестре недвижимости начнут учитывать новый объект — границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Речь идет о пашнях, сенокосах, пастбищах, залежах, многолетних насаждениях, включая сады и виноградники. Границы будут вносить наряду с другими сведениями об объектах недвижимости. При этом в них не включат земельные участки, уже поставленные на кадастровый учет.
Такие земли нельзя включать в границы территорий садоводства и огородничества и использовать для строительства жилых домов, садовых домов, гаражей и иных хозяйственных построек. Если при внесении сведений выяснится, что границы сельхозугодий пересекаются с уже установленными границами земельных участков, Росреестр должен будет скорректировать границы сельхозугодий так, чтобы устранить пересечение.
Юрист Регионсервис Виктория Галицкая отмечает, что одна из главных целей реформы — сохранить особо ценные сельскохозяйственные земли и сделать сведения о них максимально прозрачными для участников оборота недвижимости. После внесения границ в ЕГРН собственники и потенциальные покупатели смогут заранее учитывать правовой режим земельного участка, а сама система регистрации станет более определенной. Кроме того, сведения о сельхозугодьях будут использоваться Единой федеральной информационной системой о землях сельскохозяйственного назначения, что должно ускорить вовлечение таких земель в хозяйственный оборот.
При этом эксперты ожидают, что станет больше земельных споров.
Однако с наполнением базы данных сведениями об угодьях почти наверняка количество споров о границах значительно возрастет. Подобный этап был пройден при внесении в ЕГРН сведений о границах земель лесного фонда. Тогда, чтобы достичь баланса публичных и частных интересов, был предусмотрен механизм «лесной амнистии» для защиты прав граждан — добросовестных приобретателей земельных участков, чьи права возникли до регистрации границ лесного фонда.
Виктория Галицкая, юрист Регионсервис
Как отмечает Галицкая, в отличие от ситуации с лесным фондом, законодатель не предусмотрел специального механизма, аналогичного «лесной амнистии», который позволял бы защищать интересы добросовестных собственников при выявлении пересечений границ.
Советник практики недвижимости SL Legal Дмитрий Богданов также обращает внимание, что новые правила могут привести к судебным спорам сразу между несколькими категориями правообладателей. Собственники сельхозугодий будут оспаривать решения Росреестра о корректировке границ, а владельцам соседних земельных участков, в свою очередь, придется защищать свои права, если пересечения границ не устранят при постановке сельхозугодий на учет.
Эксперты рекомендуют собственникам проверять, что границы принадлежащих им земельных участков установлены в ЕГРН, а их использование соответствует документально закрепленному виду. По мнению Богданова, своевременное проведение землеустроительных работ и актуализация сведений в реестре помогут снизить риски.
Практические рекомендации для собственников недвижимости
Проверяйте актуальность границ земельных участков в ЕГРН. Своевременное выявление пересечений с границами сельхозугодий помогает предотвращать земельные споры.
Оценивайте риски дистанционных сделок с использованием биометрии. Понимание механизмов защиты и потенциальных угроз помогает принимать взвешенные решения о формате проведения сделки.
Учитывайте новые «зелёные» стандарты при планировании строительства. Соответствие ГОСТ может повысить привлекательность объекта и снизить эксплуатационные расходы.
Практические рекомендации для юридических консультантов
Анализируйте изменения в правилах торгов по КРТ при подготовке клиентов к участию. Понимание новых критериев оценки опыта помогает формировать конкурентные заявки.
Оценивайте риски биометрической аутентификации при дистанционных сделках. Консультирование клиентов о мерах защиты от мошенничества снижает правовые риски.
Мониторьте судебную практику по земельным спорам после вступления в силу новых правил учета сельхозугодий. Актуальные позиции судов помогают корректировать стратегии защиты интересов клиентов.
Вопросы баланса между удобством цифровых сервисов и защитой прав собственников остаются актуальными в международной практике. Разные юрисдикции формируют собственные подходы к биометрической аутентификации, электронному документообороту и учету границ земельных участков.
Для международных компаний, работающих в сфере недвижимости, девелопмента и управления земельными ресурсами, критически важно проводить аудит процедур регистрации прав и выстраивать адаптивную систему соответствия в целевых юрисдикциях. Прозрачные внутренние процессы, учёт требований разных регуляторов и готовность к диалогу с экспертами помогают сохранять ценность активов и минимизировать правовые риски.
«IQ Technology» — международное юридическое агентство, специализирующееся на защите интеллектуальной собственности, товарных знаков и электронной торговли. Мы помогаем клиентам по всему миру выстраивать стратегии охраны нематериальных активов, анализировать риски и защищать бренд на маркетплейсах и цифровых площадках.