Земельные участки нередко изымают для государственных и муниципальных нужд, и хотя владельцам положена компенсация, вопрос ее размера регулярно становится предметом судебных разбирательств. Сергей Волосников, советник и руководитель Финансово-аналитического департамента консалтинговой группы «Альянс Лигал», разбирает нюансы, которые зачастую упускают эксперты и не понимают предприниматели.
Как устроено возмещение
Статья 56.8 Земельного кодекса предусматривает, что в состав возмещения при изъятии включаются рыночная стоимость земельного участка, рыночная стоимость зданий на нем, убытки, причиненные изъятием, и упущенная выгода. Рыночная стоимость участка определяется исходя из разрешенного использования на день, предшествующий принятию решения об изъятии. Логика законодателя понятна: если участок с видом разрешенного использования «под магазин» после изменения градостроительной политики стал, например, зоной озеленения, он лишается коммерческого потенциала, и оценивать его надо исходя из прежнего использования, выгоды от которого получал собственник. Такой же порядок действует и для построек.
Когда дело доходит до судебной экспертизы, перед оценщиком ставят три вопроса: какова рыночная стоимость участка, какова стоимость здания и каков размер убытков. Именно на стыке первых двух вопросов возникает методологическая ошибка, способная лишить предпринимателя справедливой компенсации.
Ловушка единого объекта недвижимости
По Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости» от оценщика требуется анализировать вариант наиболее эффективного использования. Этот анализ позволяет выявить самое прибыльное использование объекта, на которое ориентируются участники рынка при формировании цены сделки. Однако при определении величины возмещения при изъятии анализировать наиболее эффективное использование нецелесообразно. Эксперт-оценщик должен учитывать конкретный вид использования, которое было у участка и здания за день, предшествующий принятию решения об изъятии.
Стоимость земельного участка при развитом рынке свободных участков определить сравнительным подходом несложно. Допустим, условно она составляет пять миллионов рублей. А вот с оценкой здания возникает проблема: оборота объектов капитального строительства на рынке нет, поэтому оценщик вынужден отталкиваться от стоимости единого объекта недвижимости, в котором и земля, и здание вносят свой вклад в формирование дохода.
Рассмотрим пример. Старое здание магазина площадью сто квадратных метров - торговая недвижимость. Оценщик находит множество предложений аренды аналогичных торговых помещений, прогнозирует доход от аренды и получает чистый операционный доход. После капитализации он определяет стоимость единого объекта недвижимости в размере десяти миллионов рублей. Вычитая стоимость участка, он получает стоимость здания - пять миллионов рублей. Собственник, увидев такой результат, обнаружит, что стоимость квадратного метра в заключении в несколько раз ниже стоимости сопоставимых торговых помещений в округе.
Причина ошибки
Причина расхождения - в пресловутом наиболее эффективном использовании. Старое маленькое здание магазина не соответствует наиболее эффективному использованию участка. Площадь участка позволяет снести старое здание и построить трехэтажный торговый центр, что и было бы наиболее эффективным использованием. Собственник не использовал весь коммерческий потенциал участка, но ничто не мешало ему осуществить новое строительство в будущем. Изъятием он лишается этого права.
Ставки аренды аналогов, которые использует оценщик, не учитывают избыточную площадь оцениваемого участка, прилегающего к старому зданию. В результате стоимость единого объекта оказывается заниженной, а вслед за ней - и стоимость здания. Формировать единый объект недвижимости из объектов, указанных в вопросах суда, а затем переходить к декомпозиции его стоимости на стоимость участка и стоимость здания - это ошибка, которая лишает собственников справедливой компенсации при изъятии недвижимости.
Пункт 18 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов. Перед экспертом ставятся отдельные вопросы: оценить участок и оценить здание. Объединять их в единый объект - методологически неверно. Для релевантной оценки здания требуется корректировать цены единых объектов-аналогов на прилегающий к ним земельный участок и получать на выходе очищенную от земли стоимость постройки.
Для предпринимателя, чей бизнес строился годами на конкретном участке, ошибка оценщика в методике означает прямые финансовые потери. Вопрос справедливой компенсации при изъятии - это не только оценочная методология, но и правовая защита активов, включая нематериальные. Если на изымаемом участке располагалось производство или магазин под зарегистрированным обозначением, правообладатель товарного знака вправе ставить вопрос о включении в состав убытков не только стоимости недвижимости, но и потерь, связанных с утратой локации, ассоциированной с брендом. Защита товарного знака в России в таких случаях требует комплексного подхода, при котором оценочная экспертиза и юридическая стратегия работают согласованно.
О компании IQ Technology
IQ Technology — международное юридическое агентство, специализирующееся на предоставлении услуг в области защиты интеллектуальной собственности, товарных знаков и электронной торговли. Мы работаем с клиентами по всему миру, представляя интересы компаний по вопросам интеллектуальной собственности, анализу рисков, спорам о копировании и защите бренда на маркетплейсах и сайтах.
Как устроено возмещение
Статья 56.8 Земельного кодекса предусматривает, что в состав возмещения при изъятии включаются рыночная стоимость земельного участка, рыночная стоимость зданий на нем, убытки, причиненные изъятием, и упущенная выгода. Рыночная стоимость участка определяется исходя из разрешенного использования на день, предшествующий принятию решения об изъятии. Логика законодателя понятна: если участок с видом разрешенного использования «под магазин» после изменения градостроительной политики стал, например, зоной озеленения, он лишается коммерческого потенциала, и оценивать его надо исходя из прежнего использования, выгоды от которого получал собственник. Такой же порядок действует и для построек.
Когда дело доходит до судебной экспертизы, перед оценщиком ставят три вопроса: какова рыночная стоимость участка, какова стоимость здания и каков размер убытков. Именно на стыке первых двух вопросов возникает методологическая ошибка, способная лишить предпринимателя справедливой компенсации.
Ловушка единого объекта недвижимости
По Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости» от оценщика требуется анализировать вариант наиболее эффективного использования. Этот анализ позволяет выявить самое прибыльное использование объекта, на которое ориентируются участники рынка при формировании цены сделки. Однако при определении величины возмещения при изъятии анализировать наиболее эффективное использование нецелесообразно. Эксперт-оценщик должен учитывать конкретный вид использования, которое было у участка и здания за день, предшествующий принятию решения об изъятии.
Стоимость земельного участка при развитом рынке свободных участков определить сравнительным подходом несложно. Допустим, условно она составляет пять миллионов рублей. А вот с оценкой здания возникает проблема: оборота объектов капитального строительства на рынке нет, поэтому оценщик вынужден отталкиваться от стоимости единого объекта недвижимости, в котором и земля, и здание вносят свой вклад в формирование дохода.
Рассмотрим пример. Старое здание магазина площадью сто квадратных метров - торговая недвижимость. Оценщик находит множество предложений аренды аналогичных торговых помещений, прогнозирует доход от аренды и получает чистый операционный доход. После капитализации он определяет стоимость единого объекта недвижимости в размере десяти миллионов рублей. Вычитая стоимость участка, он получает стоимость здания - пять миллионов рублей. Собственник, увидев такой результат, обнаружит, что стоимость квадратного метра в заключении в несколько раз ниже стоимости сопоставимых торговых помещений в округе.
Причина ошибки
Причина расхождения - в пресловутом наиболее эффективном использовании. Старое маленькое здание магазина не соответствует наиболее эффективному использованию участка. Площадь участка позволяет снести старое здание и построить трехэтажный торговый центр, что и было бы наиболее эффективным использованием. Собственник не использовал весь коммерческий потенциал участка, но ничто не мешало ему осуществить новое строительство в будущем. Изъятием он лишается этого права.
Ставки аренды аналогов, которые использует оценщик, не учитывают избыточную площадь оцениваемого участка, прилегающего к старому зданию. В результате стоимость единого объекта оказывается заниженной, а вслед за ней - и стоимость здания. Формировать единый объект недвижимости из объектов, указанных в вопросах суда, а затем переходить к декомпозиции его стоимости на стоимость участка и стоимость здания - это ошибка, которая лишает собственников справедливой компенсации при изъятии недвижимости.
Пункт 18 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов. Перед экспертом ставятся отдельные вопросы: оценить участок и оценить здание. Объединять их в единый объект - методологически неверно. Для релевантной оценки здания требуется корректировать цены единых объектов-аналогов на прилегающий к ним земельный участок и получать на выходе очищенную от земли стоимость постройки.
Для предпринимателя, чей бизнес строился годами на конкретном участке, ошибка оценщика в методике означает прямые финансовые потери. Вопрос справедливой компенсации при изъятии - это не только оценочная методология, но и правовая защита активов, включая нематериальные. Если на изымаемом участке располагалось производство или магазин под зарегистрированным обозначением, правообладатель товарного знака вправе ставить вопрос о включении в состав убытков не только стоимости недвижимости, но и потерь, связанных с утратой локации, ассоциированной с брендом. Защита товарного знака в России в таких случаях требует комплексного подхода, при котором оценочная экспертиза и юридическая стратегия работают согласованно.
О компании IQ Technology
IQ Technology — международное юридическое агентство, специализирующееся на предоставлении услуг в области защиты интеллектуальной собственности, товарных знаков и электронной торговли. Мы работаем с клиентами по всему миру, представляя интересы компаний по вопросам интеллектуальной собственности, анализу рисков, спорам о копировании и защите бренда на маркетплейсах и сайтах.